报告老板!你知道县域级购物中心的发展潜力吗_IBMG国际商业管理集团

报告老板!你知道县域级购物中心的发展潜力吗

导语:“郡县治则天下安,县域强则国家富”,县域经济是国家经济发展组成中不可或缺的一部分,越来越多的地产商把目光聚焦到这里,在一些经济实力较为发达的县级市盖起了一座座购物中心也为这里的商业注入了新的活力。

 

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市场现状

 

过去,三四线城市的戒赌戒烟戒色市场长期被本土传统百货公司、布局凌乱的商业步行街及各种山寨产品所把持。但随着县级城市居民的消费需求的增长,过去的县城商业体不再能够满足居民需求,三四线城市消费者也同样亟需新的消费场景和体验。

 

当前很多三四线城市购物中心数量还很少,甚至有人口超过100万的市中心,还没有一座购物中心,业界其实早已察觉到这是一块亟待填补的空白,拥有很大的发展潜力,且就县域城市发展来看,城市综合体也遵循了综合而集约的土地开发理念,立体复合多种功能,激活城市的空间形态,成为新区建设和旧城改造的重要手段。


但过去愿意下沉三四线的老牌商业开发商却很少,真正能大规模扩张的品牌商业只有万达、新城等。而由本土地产商开发的购物中心则盲目照搬一线模式,无自身特色,且业态及功能不匹配市场需求,再加上运营问题而导致整盘凄惨局面。


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正在崛起的三四线城市购买力

 

首先,三四线城市居民收入持续提高。根据麦肯锡的有关预测,我国中产阶层占比将大幅度提升,预计 2022 年达到 81%,成为中国消费升级的最主要力量;其中,三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体,预计 2022 年达 40%。收入的提高,让三四线城市居民消费信心比以往有了显著提高。尼尔森的消费信心指数调查显示,2017 年三线城市消费信心指数为 113,增速为 4.63%,高于一二线城市增速。

 

第二,三四线城市网络设备渗透率不断提高。随着互联网覆盖率的提高和移动互联网的持续下沉,三四五线城市的网络设备渗透率有了显著改善,这也为三四线城市居民的网络娱乐和消费行为提供了硬件上的保障。而基于较大的人口基数,三四线城市网民规模仍有较大的增长空间,这也预示着三四线线城市未来的巨大潜力。


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第三,三四线居民独特消费特征——单价低但频次高。相比于一二线城市的居民,三四五线居民的休闲娱乐时间相对充裕。根据北京大学社会调查研究中心联合智联招聘推出的《中国职场人平衡指数调研报告》,31~40 小时是三线以下城市居民一周工作时间占比最高的时间长度(占比35%),低于一线城市(56%)和二线城市(47%);在工作时间大于 41 小时的区间,三线以下城市同样低于一二线城市;相反,三线以下城市居民工作时间在 21~30 小时的占比,高于一二线城市。因此,他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣,并为之付费。

 

第四,80 后与 90 后的成熟,促成了小镇青年经济的繁荣,对品质品牌需求见长。眼下,以 80 后与 90 后年轻人为主导的消费人群结构已经形成,根据数据统计,我国 25 岁-34 岁消费人群占据总人口比例高达 32.1%,超过世界平均水平 4.5 个百分点。而这当中,自然有着相当一部分小镇青年,他们在消费过程中,普遍更加注重品质与服务,追求个性化、新鲜刺激多样化、高品质、体验式消费,由此引爆了小镇青年在泛娱乐领域的消费市场。

 

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如何规划设计

 

1.首要问题

“县城购物中心能否生存,投入才是第一个问题”。这里的“投入”不单指资金,更有“专业人才”,特别是持有“开发者”这个角色的人。然而,90%以上的项目开发者在这个资本板块是最舍不得投入的。项目从立项开始,除了在“销售中心”上舍得投入以外,处处皆是“便宜”思维,便宜的人力能盖起来的是个大盒子,而不是在区域内名气响当当的商业体。

因此许多县城购物中心从预期的租金收益、商业内容、平均客单价来进行推算都会发现消费者的客流数量及频率都难以支撑项目的整体量,所以项目在开业后的很长时期都是饥饿的,这就引出了项目的培育期、培育资金和重点放在哪里这三个问题。这也就是为何打整体战逻辑的项目必死无疑的原因,项目打局部战,只有局部在区域内具有了独特的竞争力才是项目的生存之道。

 

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2.开发模式

县城购物中心“常见”一点的开发模式有三种,这三种模式适合的区域及开发者供大家参考:

一卖跑之:项目获得的是整体性退出及获利,购物中心从始至终就是营销的幌子,按烂的方式去做,能建成就行了。

边招商边销售:项目光靠幌子不行了,要花大投入来引进主力店商业才能真正地促进项目的物业销售。如项目的销售迟缓,还必须长期地对主力商业及物业进行贴补,保持较好的形象,从而实现边招商边销售项目。

打造独一无二项目赢口碑和发展:做县城独一无二的项目,开发企业赢得真正的口碑并促进更广泛的发展。IBMG商业智库就在今年完成了这样一个独一无二的项目,将一家购物中心打造成了,可逛、可买、可玩、可吃、可分享的室内街区式购物中心,定位于“时尚青年潮流聚集地,小镇青年网红打卡处”。该项目是如何突破传统的业态组合,做到区别于一般购物中心?


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龙城溪谷项目介绍


龙城溪谷项目经营面积11000㎡,同属府前路一个十字路口之隔的昌隆府前广场体量为40000㎡,同属于集团的爱尚天天生活广场经营面积也是11000 ㎡,三个购物中心同属于一个3公里商圈,从商业位置而言,本项目不属于核心商圈,位置靠近城郊结合部;从物业条件而言,停车场有限(不足100辆),因此从未来的竞争角度而言,必须要差异化竞争。


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通过前期龙城溪谷现场物业勘察,IBMG整合相关购物中心规划、布局、招商、运营运营、超市生鲜、餐饮等相关专家,紧紧围绕龙城溪谷项目商圈市调与定位规划、超市生鲜指导、百货招商与运营指导、餐饮化指导、开业筹备等五个阶段展开实施的项目方案,从社区超市到百货商场,从百货商场到时尚购物中心,从购物中心到潮流街区,经过长达10个月的筹备与指导,山东东阿天天龙城溪谷店于2019年8月28日隆重开业,开业当天即实现盈利!

 

龙城溪谷项目特点

 

小镇青年——县级市场——消费升级:锁定目标顾客,很好地诠释了什么是真正的消费升级!


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时尚室内街区型购物中心:通过项目规划业态的打造,1个超市主力店+113个铺位83个商户,开业全部入驻,且租金全部回收。


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天天购物3.0版本超市的优体验、高收益、高坪效:通过每周新品上新、生鲜特色经营、超市餐饮化等,让门店不只有颜值,更有灵魂。

 

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看完了龙城溪谷项目,是不是让你对县域级超市的发展潜力有了新的了解呢,与其看文字,看图片,不如到现场去感受一下。IBMG在2019年11月2日-3日,举办的业态组合与创新持续引领县域市场商业升级高级研讨会,暨山东东阿天天龙城溪谷购物广场现场交流会,就是深度了解的一次绝佳机会!


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